Übersicht

2022

  Immobilien zu Lebzeiten übertragen – 2022 noch Steuern sparen

  Nachlass mit Auslandsbezug

  Mit Vollmacht in den Urlaub

  Testament und Pflichtteil

  Teure Fehler beim Hauskauf - Auf das richtige Timing kommt es an

  Kosten sparen beim Hauskauf? - Risiken von verdeckten Bauherrenmodellen  

  Vermögen weitergeben - Welche Fristen sind zu beachten 

  Kauf einer vermieteten Immobilie

  Brauche ich einen Ehevertrag

2021

   Selbstverfasst oder aus dem Internet? – Vorsicht vor privatschriftlichen Vollmachten!

   Das Testament Alleinerziehender: Für minderjährige Kinder vorsorgen

   Geldwäsche – Pflicht zur Eintragung im Transparenzregister nun für jede Gesellschaft

2020

   Die unerwünschte Erbschaft – Wie schlägt man das Erbe aus?

   Ehe ohne Ehevertrag ist die Lösung für Angsthasen

   Trennung ohne Rosenkrieg – Wie funktioniert die einvernehmliche Scheidung?

2019

   Die Zehn-Jahres-Frist bei der Immobilienschenkung

   Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen

   Lastenfreistellung – Was ist das?

   Wie weise ich nach, dass ich Erbe geworden bin?

2018

   Änderungen bei Bauträgerverträgen

News 2022

Immobilien zu Lebzeiten übertragen - 2022 noch Steuern sparen

14. November  2022

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss für den Erwerb Schenkung- oder Erbschaftsteuer zahlen, wenn keine Steuerbefreiung in Betracht kommt oder die Freibeträge bereits überschritten wurden. Hintergrund des zu erwartenden Anstiegs der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022. Der Gesetzentwurf sieht Änderungen bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien vor. Dadurch können die Werte, die von den Finanzämtern zur Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien herangezogen werden, ab kommendem Jahr steigen. Es handelt sich um eine notwendige Anpassung an die Immobilienwertermittlungsverordnung aus dem Jahr 2021. Dabei muss der Gesetzgeber die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts beachten, wonach sich die Bewertung von Immobilien am Verkehrswert zu orientieren hat. Grundlage für die Berechnung der Steuerhöhe sind die Verkehrswerte, also die "echten" Werte der Immobilie. Wie Sie sicherlich wissen, sind diese Werte in den letzten Jahren extrem gestiegen. Darauf will der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2022 reagieren und die Parameter für die Ermittlung der pauschalierten Grundstückswerte ab 2023 anpassen. So will er u.a. die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze und der Bewirtschaftungskosten aktualisieren und Regionalfaktoren hinzufügen, die Unterschiede im bundesdurchschnittlichen und regionalen Baukostenniveau berücksichtigt sollen. Wer also ohnehin über eine Übertragung von Immobilien nachdenkt, könnte von einer Übertragung noch in diesem Jahr steuerlich profitieren und bei Bedarf auch nach Übertragung weiter in der Immobilie wohnen bleiben oder sie weiterhin vermieten. Die Absicherung des Schenkers kann mit Hilfe der Notarin durch die Eintragung eines Wohnungsrechts oder eines Nießbrauchs im Grundbuch erfolgen. Solche vorbehaltenen Nutzungsrechte reduzieren auch den für die Steuerbemessung anzusetzenden Wert der geschenkten Immobilie. Es sprechen aber nicht nur steuerliche Aspekte dafür, Immobilien nicht erst mit dem Tod zu vererben, sondern schon zu Lebzeiten zu übertragen. Beispielsweise lassen sich mögliche Ansprüche Dritter, etwa Pflichtteilsberechtigter oder Sozialleistungsträger, vermeiden oder zumindest reduzieren. Für viele steht auch der Wunsch im Vordergrund, bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse zu schaffen und die Verantwortung für die Immobilie auf die nächste Generation zu übertragen. 
Bei der frühzeitigen Vermögensübertragung berät Sie die Notarin sehr gerne. Vereinbaren Sie einfach telefonisch oder Online einen Termin.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Nachlass mit Auslandsbezug

15. September  2022

Erbfälle stellen sowohl im Rahmen der vorsorgenden Gestaltung als auch bei der späteren Nachlassabwicklung für alle Beteiligten eine Herausforderung dar. Besteht im Zusammenhang mit dem Erbfall ein Auslandsbezug, treffen verschiedene Rechtsordnungen aufeinander. Dann kann es schnell kompliziert und eine umfassende rechtliche Beratung für die Betroffenen unerlässlich werden. Das bezieht sich sowohl auf Vermögenswerte die sich im Ausland befinden, als auch auf den gewöhnlichen Aufenthaltsort des Erblassers. Das Zusammentreffen verschiedener Rechtsordnungen kann es erforderlich machen, neben einer deutschen Notarin auch einen Berater für das ausländische Recht hinzuzuziehen, zum Beispiel eine Notarin oder Rechtsanwalt des jeweiligen Landes. Im Idealfall sollte sich diese Beratung nicht nur auf die zivilrechtliche Bewältigung des Erbfalls beziehen, sondern auch auf dessen steuerrechtliche Folgen im In- und Ausland, was ergänzend die Einbeziehung eines Steuerberaters der jeweils betroffenen Rechtsordnung empfehlenswert machen kann. Im Interesse einer gelingenden Nachfolge sollten vorausschauende Erblasser rechtzeitig Vorsorge treffen und fachkundige Beratung bereits zu Lebzeiten einholen. Somit können bereits bei der Gestaltung des Testaments oder Erbvertrags die entscheidenden Weichen gestellt und Vermögenswerte im Ausland im Erbfall einfacher übertragen werden. In Deutschland stehen hierfür Notarinnen und Notare als rechtliche Berater und Urkundengestalter zur Verfügung. Auch bei einem gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers im Ausland, kann die Hinzuziehung rechtlicher Expertise sinnvoll sein, um zu verhindern, dass eine nicht gewünschte Rechtswahl nach fremden Rechtsordnungen eintritt und den Erben Nachteile entstehen. Dabei ist nicht nur die Annahme des Erbes zu betrachten. Auch die Ausschlagung der Erbschaft, die Auseinandersetzung des Nachlasses unter den Miterben und die Erfüllung letztwilliger Anordnungen des Erblassers spielen dabei eine Rolle. Gleiches gilt, wenn ein Erbe im Ausland seine Erbenstellung nachweisen muss. Auch bei dieser Aufgabenstellungen steht Ihnen die Notarinnen als rechtliche Beraterin zur Verfügung und kann die Beantragung eines Europäischen Nachlasszeugnisses für Sie übernehmen.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Mit Vollmacht in den Urlaub

21. Juli  2022

Die Schulferien werden von vielen Familien für Reisen genutzt. Verreist ein minderjähriges Kind nicht mit beiden Elternteilen, kann es sinnvoll sein, die Begleitperson zu bevollmächtigen. Wann benötige ich eine Reisevollmacht? Das Auswärtige Amt empfiehlt eine Reisevollmacht immer dann, wenn ein Kind auf einer Auslandsreise nicht von beiden Elternteilen begleitet wird. Eine sogenannte Reisevollmacht ist somit nicht nur dann sinnvoll, wenn kein Elternteil das Kind auf der Reise begleitet, sondern auch dann, wenn ein Elternteil alleine mit dem Kind verreist und nicht über das alleinige Sorgerecht verfügt. Dies erleichtert der Grenzpolizei, eine Kindesentziehung oder ein unerlaubtes Entfernen des Kindes aus dem Einflussbereich eines Erziehungsberechtigten auszuschließen. Da die Einreisebestimmungen in jedem Land unterschiedlich sind, sollte man sich unbedingt über die gültigen Bestimmungen und den Inhalt von Vollmachten/Einverständniserklärungen  informieren, z.B. über die Internetseite des Auswärtigen Amtes. Eine notarielle Beglaubigung ist nicht in jedem Fall erforderlich, da in vielen Ländern eine formlose Einverständniserklärung ausreichend ist. Manche Länder, etwa Griechenland oder Bosnien und Herzegowina, akzeptieren die Vollmacht nur, wenn sie beglaubigt ist. Deshalb empfiehlt es sich in Zweifelsfällen die Reisevollmacht beim Notar beglaubigen zu lassen, um etwaige Probleme bei der Anerkennung im Reiseland zu vermeiden. Die Reisevollmacht sollte mehrsprachig, in Englisch oder in der Landessprache des Ziellandes verfasst sein. 

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Testament und Pflichtteil

18. Juni  2022

Testamente bzw. Erbverträge sind in vielen Fällen sinnvoll, insbesondere wenn diese nach eingehender Beratung von einer Notarin oder einem Notar professionell gestaltet werden. Zu berücksichtigen sind dabei Ansprüche etwaiger Pflichtteilsberechtigter. Sollen diese rechtssicher ausgeschlossen werden, kommt insbesondere ein notariell beurkundeter Pflichtteilsverzichtsvertrag in Betracht. Pflichtteilsberechtigt sind dabei Abkömmlinge (also Kinder bzw. bei bereits verstorbenen Kindern die Enkel) und Ehegatten, die durch letztwillige Verfügung von der Erbfolge ausgeschlossen wurden. Ferner können die eigenen Eltern pflichtteilsberechtigt sein, wenn der Erblasser weder Kinder noch sonstige Abkömmlinge hatte und vor den eigenen Eltern verstirbt. Der Pflichtteilsanspruch ist dabei ein Geldanspruch gegen den oder die Erben und zwar in Höhe der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Verfügt der Erbe nicht über ausreichend liquide Mittel, ist er womöglich gezwungen, ererbte Gegenstände wie eine Immobilie unfreiwillig oder zu ungünstigen Konditionen zu veräußern oder zu belasten.

Hat der Erblasser vor seinem Tode Schenkungen gemacht, so können diese zusätzlich einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch des Pflichtteilsberechtigten auslösen. Dieser reduziert sich zwar grundsätzlich, je länger die Schenkung zurückliegt und endet in der Regel nach zehn Jahren. Den Pflichtteil im Testament zu entziehen ist nur in den seltensten Fällen möglich. Insbesondere bloße Meinungsverschiedenheiten oder mangelnder Kontakt etwa zwischen Eltern und Kindern genügen nicht. Eine rechtssichere Möglichkeit bietet hingegen ein notariell beurkundeter Pflichtteilsverzichtsvertrag, in dem unentgeltlich oder gegen Abfindung auf das Pflichtteilsrecht verzichtet werden kann. Dabei sind verschiedene Themen zu bedenken, etwa ob sich der Pflichtteilsverzicht auf die Abkömmlinge des/der Pflichtteilsberechtigten erstrecken und ob sich der Pflichtteilsverzicht auf den gesamten Nachlass oder ggf. nur auf bestimmte Gegenstände beziehen soll. In jedem Falle ist für einen Pflichtteilsverzichtsvertrag die Mitwirkung des Pflichtteilsberechtigten erforderlich. Dabei beraten Notarinnen und Notare individuell, um so eine jeweils maßgeschneiderte Gestaltung zu ermöglichen.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Teure Fehler beim Hauskauf - Auf das richtige Timing kommt es an!

03. Mai  2022

"Gutes Timing ist die halbe Miete“- Das gilt auch beim Immobilienkaufvertrag und für die damit zusammenhängenden Dinge, die potentielle Käufer erledigen müssen. Denn: Schlechtes Timing kann teuer werden! Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist in der Regel eine der großen finanziellen und emotionalen Investitionen im Leben vieler Menschen. Sie sollte wohl überlegt sein. Daher hat der Gesetzgeber dafür zwingend die notarielle Beurkundung vorgesehen, um Verkäufer und (insbesondere) Käufer vor einem übereilten Vertragsabschluss zu bewahren. Bei einer Finanzierung der Traumimmobilie, stellt sich für viele die Frage: "Zuerst zum Notar und dann zur Bank oder besser umgekehrt?. Hat man das Geld nicht zu Hause unter dem Kopfkissen, führt der erste Weg zur Bank. Denn um das passende Objekt suchen zu können, muss man zunächst wissen, wieviel „Haus“ man sich überhaupt leisten kann. Aber Vorsicht! Auch wenn das Wunschobjekt gefunden ist – unterschreiben sollte man bei der Bank noch keinesfalls. Denn aufgrund der vorgeschriebenen notariellen Form sind alle Absprachen mit dem Verkäufer im Vorfeld der Beurkundung nicht bindend. Der Käufer weiß erst, dass er „sein“ Haus bekommt, wenn der Notarvertrag unterschrieben und wirksam geworden ist. Dann erst sollte der Käufer den Kreditvertrag unterschreiben. Wählt er den umgekehrten Weg, läuft er Gefahr, auf dem Darlehen sitzen zu bleiben, ohne ein Haus gekauft zu haben. Veräußert der Verkäufer an einen Höherbietenden, nutzen alle Absprachen im Vorfeld nichts, schlimmer noch: Die Bank wird eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung verlangen, deren Höhe sich in der Regel an der Darlehenssumme orientiert und schnell im fünfstelligen Bereich liegen kann. Daher sollte der potentielle Käufer zwar vor Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt eine Finanzierungsbestätigung einholen, um seinen finanziellen Rahmen überschauen zu können. Dingfest machen sollte der Käufer das Darlehen jedoch wiederum stets erst dann, wenn er „wirklich gekauft hat“. Idealerweise steht der Darlehensvertrag vor Abschluss des Kaufs schon unterschriftsreif fest. Dann kann die Grundschuld beim Abschluss des Kaufvertrages gleich mitbestellt werden. Neben den Fragen der Finanzierung sind in der Regel auch Kündigungsfristen zu beachten. Werden sie nicht berücksichtigt, kann dies auf Seiten des Verkäufers dazu führen, dass ein zu knapp gewählter Räumungstermin nicht eingehalten werden kann. Der Käufer, der von seinem Vermieter nicht vorzeitig aus einem bestehenden Mietvertrag entlassen wird, sieht sich mit einer Doppelbelastung aus Miete und Darlehensrate konfrontiert. Beide Situationen können durch gutes Timing und insbesondere durch eine vorausschauende Vertragsgestaltung vermieden werden – das spart Geld und Nerven. 

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Kosten sparen beim Hauskauf? - Risiken von verdeckten Bauherrenmodellen

07. April  2022

In Zeiten steigender Immobilienpreise Grunderwerbsteuer und Notarkosten sparen? Eine Aufspaltung von Grundstückskauf und Bauvertrag ist doch kein Problem? Klingt zunächst verlockend. Aber Vorsicht! Dies kann für Käufer ein großes Risiko bedeuten. Beim Kauf einer Neubau-Immobilie vom Bauträger erwirbt der Käufer üblicherweise das schlüsselfertige Haus und das Grundstück, auf dem das Haus errichtet wird, in einem einheitlichen Bauträgervertrag. Bei dem sogenannten verdeckten Bauherrenmodell wird dagegen der Erwerb in zwei getrennte Verträge aufgespalten: den Kaufvertrag über das Grundstück und einen separaten Werk-/Bauvertrag mit dem Bauunternehmer über die schlüsselfertige Errichtung des Hauses auf dem Grundstück. Der Grundstückskaufvertrag wird wie üblich notariell beurkundet, während der Werkvertrag mitunter nur privatschriftlich von Käufer und Bauunternehmer unterzeichnet wird. Dabei gibt es häufig auch Fälle, in denen der Verkäufer und der Bauunternehmer verschiedene Personen sind, die teilweise aber eng miteinander verbunden sind. Die Aufspaltung solcher Verträge ist für den Käufer jedoch mit erheblichen Risiken verbunden ist. Während für Bauträgerverträge die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt, die den Käufer besonders schützt (zum Beispiel bei Insolvenz des Bauträgers), ist das bei aufgespaltenen Verträgen meistens nicht der Fall. Im Regelfall will der Käufer das Grundstück nur dann erwerben, wenn das von ihm beauftragte Haus auf dem Grundstück auch errichtet werden kann. Dann müssen jedoch zwingend beide Verträge notariell beurkundet werden. Geschieht dies nicht, sind die Verträge wegen der Verletzung der Beurkundungspflicht nichtig. Das kann für den Käufer nicht nur zum Verlust beispielsweise seiner Mängelgewährleistungsrechte gegenüber dem Bauunternehmer, sondern im schlimmsten Fall zum Totalverlust der an diesen geleisteten Zahlungen führen. Zudem spart man mit dem verdeckten Bauherrenmodell auch nur scheinbar Steuern. Die Finanzämter betrachten verdeckte Bauherrenmodelle als einheitliche Erwerbsvorgänge und erheben Grunderwerbsteuer auf die Gesamtsumme aus Kaufpreis und Werklohn.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Vermögen weitergeben - welche Fristen sind zu beachten?

13. März  2022

Wenn Vermögen in die nächste Generation weitergegeben werden kann, sollte frühzeitig bedacht werden. Ob tatsächlich zeitnahes Handeln geboten ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Denn es gibt ganz verschiedene Fristen, die von Bedeutung sein können. Eines haben sie gemeinsam: Sie dauern meistens zehn Jahre und oft geht es dabei um steuerliche Fristen. Vermögende Personen möchten durch lebzeitige Schenkungen dafür sorgen, dass die Erben später weniger Steuern zahlen müssen. Tatsächlich steht zehn Jahre nach einer Schenkung wieder ein unbelasteter Freibetrag zur Verfügung. Beim Immobilienverkauf kommt hingegen eine andere steuerliche Zehnjahresfrist zum Tragen: Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren weiterverkauft oder ganz oder zum Teil gegen Entgelt überträgt, muss unter Umständen auf den erzielten Gewinn sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Manchmal soll eine Übertragung erfolgen, um Ansprüche von unliebsamen gesetzlichen Erben zu reduzieren. Wenn seit einer Schenkung zehn Jahre vergangen sind, können Pflichtteilsberechtigte nach dem Erbfall keine zusätzliche Zahlung mehr von den Erben verlangen. Dabei schmilzt der Betrag innerhalb der zehn Jahre von Jahr zu Jahr um jeweils ein Zehntel ab, es gilt also kein „Alles-oder-Nichts“-Prinzip. Aber der Teufel steckt im Detail: Wenn der Schenker sich – wie oft – umfassende Nutzungsrechte wie den Nießbrauch vorbehält, beginnt die Frist ebenso wenig zu laufen, wie wenn die Übertragung an den Ehegatten erfolgt. Manch einer denkt auch an die eigene Pflegebedürftigkeit und will verhindern, dass das eigene Vermögen zur Deckung der Pflegekosten aufgebraucht wird. Da scheint es auf den ersten Blick ein geschickter Schachzug, das Vermögen stattdessen rechtzeitig den Kindern zu übertragen. Denn nach zehn Jahren können Schenkungen grundsätzlich nicht mehr wegen Bedürftigkeit des Schenkenden zurückgefordert werden, auch nicht durch den Sozialhilfeträger. Aber Vermögen wegzugeben, das man selbst noch brauchen könnte, ist meistens keine gute Idee. Auch sozialhilferechtlich kann es im Einzelfall auf Bedenken stoßen, Kosten der Pflege auf die Allgemeinheit, das Vermögen aber auf die Kinder zu übertragen. Jeder Fall ist anders. Deshalb berät sie die Notarin individuell zum richtigen Zeitpunkt und zur passenden rechtlichen Gestaltung. 

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Kauf einer vermieteten Immobilie

18. Februar  2022

„Kauf bricht nicht Miete“ – Der Mieter bleibt, auch wenn der Eigentümer wechselt. In Zeiten ständig sinkender Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien für viele immer interessanter. Ist diese noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom Käufer leicht übersehen, da für ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche Aspekte meist im Vordergrund stehen. Ganz egal, ob die Immobilie Anlageobjekt sein soll oder der Käufer sie selbst bewohnen will, ist die Regelung des § 566 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift tritt der Käufer anstelle des Verkäufers in jedes bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wird dann mit dem Käufer als neuem Eigentümer fortgesetzt. Wird im Kaufvertrag ein bestehendes Mietverhältnis nicht erwähnt, kann dies zu Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen führen. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages muss deshalb geklärt werden, ob der Käufer bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben. Die Notarin wird dann sowohl Käufer als auch Verkäufer auf die Punkte hinweisen, die im Vertrag einer besonderen Vereinbarung bedürfen. Wenn der Käufer das bestehende Mietverhältnis fortsetzen will, müssen dazu genaue Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Zum Beispiel ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen sollen und ihm insbesondere die Miete zusteht. Auch im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten, über deren Vermeidung die Notarin ebenfalls berät. Sind sich Käufer und Verkäufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei zu übergeben ist, sollte im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Damit muss der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn der Mieter das Kaufobjekt verlassen hat. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Allein seine Immobilie unvermietet zu einem höheren Preis verkaufen zu können, gibt dem bisherigen Eigentümer grundsätzlich noch keinen Kündigungsgrund. Besondere Vorsicht ist in diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfskündigung geboten. Dem Verkäufer steht ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nämlich nicht mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Der Käufer kann deshalb wegen Eigenbedarfs erst nach seiner Eintragung im Grundbuch rechtswirksam kündigen. Für die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich durch die Notarin im Vorfeld auch über die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung sowie die bestehenden Kündigungsfristen umfassend informieren zu lassen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen besteht zudem eine weitere Besonderheit. War eine Wohnung bereits vor Wohnungseigentumsbegründung vermietet, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Die Notarin wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Für Käufer und Verkäufer ist es deshalb wichtig, ein Augenmerk auch auf bestehende Mietverhältnisse zu haben und sich beim Abschluss des Kaufvertrags beraten zu lassen.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Brauche ich einen Ehevertrag

18. Januar  2022

Wer sich „traut“, sollte sich absichern. Der 22.02.22 naht und damit der beliebteste Hochzeitstag dieses Jahres. Aber nicht nur an diesem Tag gilt: Wer „ja“ sagt, übernimmt damit automatisch eine Vielzahl von Rechten und Pflichten gegenüber dem anderen Ehegatten. Wie diese aussehen, ist häufig nicht oder nur ungefähr bekannt. Die von der Notarin oft gehörte Frage „Brauche ich einen Ehevertrag?“ zeigt diese Unsicherheit deutlich, nicht nur bei Neuverheirateten, sondern aufgrund der zahlreichen gesetzlichen Änderungen in den letzten beiden Jahren auch bei langjährigen Ehegatten. Diese Frage lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten. Um beurteilen zu können, ob ein Ehevertrag für Paare sinnvoll ist, muss der Fokus auf das Ende der Beziehung -die Scheidung- gelegt werden. Eine rechtliche Beratung über Fragen der Vermögensverteilung (Zugewinnausgleich), der Übertragung von Rentenanwartschaften (Versorgungsausgleich) und gesetzliche Unterhaltspflichten sei daher unbedingt jedem Verlobten oder Verheirateten zu empfehlen. Ob diese Beratung dann zu einem Ehevertrag führt, könne danach von jedem Paar selbst entschieden werden. Wird ein Ehevertrag tatsächlich beurkundet, sind mit der gesetzlich festgelegten Gebühr hierfür auch sämtliche vorherigen Beratungen durch den Notar abgegolten. Die Höhe der Gebühr richtet sich grundsätzlich nach dem gemeinsamen Vermögen der Eheleute.
Ein Ehevertrag wirkt vielleicht erstmal unromantisch, aber er sollte genauso auf der Checkliste stehen, wie Brautkleid und Hochzeitstorte. Hinzukommt, dass in einem Ehevertrag nicht unbedingt auf Rechte verzichtet werden muss. Gerade nach der Reform des Unterhaltsrechts in 2008 kann es für die Beteiligten ratsam sein, einen Unterhaltsanspruch z.B. des kinderbetreuenden Ehegattens für eine längere Zeit durch Ehevertrag zu begründen, als für die ersten drei Lebensjahre eines Kindes, die das Gesetz vorsieht. Auch können die gesetzlichen Regelungen im Einzelfall zu von beiden Ehegatten ungewollten Ergebnissen führen, z.B. wenn ein geerbtes Grundstück durch eine Baulanderschließung plötzlich im Wert steigt. Dieser Wertzuwachs würde im Falle einer Scheidung im Zugewinnausgleich berücksichtigt werden, wohingegen eine Wertsteigerung unmittelbar vor dem Erbfall nicht ausgleichungspflichtig gewesen wäre. Wenn Eheleute bereits vor dem Ja-Wort gemeinsames Vermögen erworben, z.B. ein Haus gekauft oder gebaut haben, kann sich ebenfalls ein Ehevertrag anbieten. Hierin könnten die unterschiedlichen vorehelichen Aufwendungen, gerade auch von den jeweiligen Angehörigen, für die Zukunft festgehalten und auf die passende rechtliche Grundlage gestellt werden.Wer einen notariellen Ehevertrag hat, kann beruhigt in die Ehe gehen, denn er weiß, dass beide Parteien für den Fall, dass es mit der Ehe wider Erwarten nicht klappen sollte, in der vereinbarten Weise abgesichert sind. Von besonderer Bedeutung hierbei ist, dass der Ehevertrag stets eine für beide Seiten ausgewogene Regelung enthalten muss. Deshalb muss der Ehevertrag auch von der Notarin beurkundet werden: als neutrale Amtsträgerin sorgt sie dafür, dass beide Parteien gleichberechtigt beraten werden. Sie weist auf mögliche Risiken hin und gestaltet den Vertrag interessensgerecht und ausgewogen.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

News 2021

Selbstverfasst oder aus dem Internet? – Vorsicht vor privatschriftlichen Vollmachten!
3. Mai 2021
Vorsorgevollmachten sind ein wichtiges Instrument der Selbstbestimmung. Sie können den Vollmachtgeber davor bewahren, im Notfall unter Betreuung gestellt zu werden. Stattdessen wird eine Vertrauensperson bevollmächtigt, im Namen des Vollmachtgebers zu handeln. Handelt es sich jedoch um eine rein privatschriftliche (und keine notarielle) Vollmacht, kann sich die Vollmacht im Ernstfall als nutzlos herausstellen. Die Vollmacht sollte regeln, wer wen wozu bevollmächtigt. Sie sollte also den Vollmachtgeber, den oder die Bevollmächtigten und die Handlungen, zu denen bevollmächtigt wird (z.B. Abschluss eines Kaufvertrags), genau bezeichnen. Deshalb sollten Vorlagen für Vorsorgevollmachten aus dem Internet inhaltlich genau geprüft werden, damit sie den rechtlichen Anforderungen standhalten. Problematisch ist zum einen, wenn die Vorsorgevollmacht nicht als Generalvollmacht ausgestaltet ist und bestimmte Inhalte ausnimmt oder nicht ausdrücklich aufführt, die vielleicht auf den ersten Blick nicht auffallen oder wichtig erscheinen. Welchem juristischen Laien ist beispielsweise bewusst, dass ein Grundstücksverkauf an einen potentiellen Käufer, der den Kaufpreis fremdfinanziert, nicht möglich ist, wenn die Vollmacht nicht auch die Befugnis zur Unterwerfung des Vollmachtgebers unter die sofortige Zwangsvollstreckung umfasst? Zum anderen ist eine „Internetvollmacht“ praktisch unbrauchbar, wenn der Bevollmächtigte laut Vollmacht beispielsweise erst handeln darf, wenn der Vollmachtgeber geschäftsunfähig ist. Dann müsste der Bevollmächtigte für jede Vertretungshandlung ein ärztliches Gutachten parat haben, das die Geschäftsunfähigkeit bescheinigt. Und wenn der Vollmachtgeber zwar geschäftsfähig, aber körperlich stark eingeschränkt ist, dann nützt ihm die Vollmacht ebenfalls nichts und es müsste doch ein Betreuer bestellt werden. Neben dem Inhalt ist auch die Form von Bedeutung. Privatschriftliche Vollmachten helfen vor allem dann nicht, wenn die Vollmacht im Grundbuchverfahren verwendet werden soll. Hat der Vollmachtgeber beispielsweise Grundbesitz, der veräußert oder belastet werden muss, oder soll ein zu seinen Gunsten eingetragenes Wohnungs- oder Nießbrauchrecht gelöscht werden, darf das Grundbuchamt nur solche Vollmachten akzeptieren, bei denen zumindest die Unterschrift des Vollmachtgebers notariell beglaubigt wurde. Gleiches gilt für das Handelsregister. Wer wirklich abgesichert sein will, für den führt kein Weg an der Notarin oder dem Notar vorbei und das möglichst frühzeitig. Sobald der Vollmachtgeber geschäftsunfähig ist, kann er keine Vollmacht mehr erteilen oder seine frühere Unterschrift unter eine privatschriftlich erteilte Vollmacht nachträglich beglaubigen lassen. Nach jüngster Rechtsprechung ist es nicht einmal ausreichend, wenn ein Betreuer später notariell bestätigt, dass der Vollmachtgeber die Vollmacht in der Vergangenheit selbst unterschrieben hat. Dann müssen wichtige Rechtsgeschäfte vom Betreuungsgericht genehmigt werden, was mit Mehraufwand, zeitlicher Verzögerung und inhaltlichen Einschränkungen einher geht. Insbesondere wer über Grundbesitz oder ein Unternehmen verfügt, sollte das Gespräch mit der Notarin suchen und sich zum Thema „Vorsorgevollmacht“ beraten lassen, um im Fall der Fälle optimal vorgesorgt zu haben.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Das Testament Alleinerziehender: Für minderjährige Kinder vorsorgen
7. September 2021
Familien in Deutschland sind vielfältig, und immer häufiger kommt es vor, dass Paare mit gemeinsamen Kindern getrennte Wege gehen. Oft gilt dann die ganze Aufmerksamkeit der Gegenwart, zur Vorsorge bleibt kaum Gelegenheit. Trotzdem sollten sich auch getrennt lebende Eltern aus gutem Grund mit ihrer Nachlassplanung befassen. Etwa acht Millionen Familien mit minderjährigen Kindern zählt das Statistische Bundesamt. In jeder fünften Familie wachsen die Kinder nur bei einem Elternteil auf, zumeist bei ihrer Mutter. Während Paaren mit gemeinsamen Kindern häufig die Notwendigkeit einer gemeinsamen Nachlassplanung bewusst ist, scheint es für Alleinerziehende auf den ersten Blick keinen Regelungsbedarf zu geben: Schon gesetzlich werden unverheiratete oder geschiedene Eltern allein von ihren Abkömmlingen beerbt, und zwar zu gleichen Teilen. Es ist aber auch für den besonderen Fall vorzusorgen, dass ein Kind beim Erbfall noch minderjährig ist.
Waren Eltern bis zum Erbfall gemeinsam sorgeberechtigt, so verwaltet nach dem Gesetz der verbleibende Elternteil für ein minderjähriges Kind auch das vom anderen Elternteil geerbte Vermögen, bis das Kind volljährig ist. Diese Vorstellung ist getrennt lebenden Eltern oftmals nicht recht. Falls der andere Elternteil im Erbfall nicht auf den Nachlass zugreifen kann oder das Kind mit seiner Volljährigkeit nicht frei über die Erbschaft verfügen kann, dann führt an einem Testament kein Weg vorbei. Die Regelungsmöglichkeiten in einem Testament sind vielfältig. So lässt sich beispielsweise bestimmen, dass ein Testamentsvollstrecker das Erbe verwalten soll, bis die Kinder ein bestimmtes Alter erreicht haben. Ist nur ein Elternteil sorgeberechtigt, empfiehlt es sich zudem, vorsorglich einen Vormund zu benennen. Schließlich können Alleinerziehende nur durch ein Testament ausschließen, dass das dem eigenen Kind vererbte Vermögen bei dessen Tod dem anderen Elternteil zufällt.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Geldwäsche – Pflicht zur Eintragung im Transparenzregister nun für jede Gesellschaft
15. Dezember 2021
Zum 1. August 2021 wurde das Geldwäschegesetz geändert. Die Neuerungen haben erhebliche Auswirkungen für alle Gesellschaften. Das Transparenzregister wurde bereits im Jahr 2017 aufgrund einer EU-Richtlinie eingeführt. Es ist die offizielle Plattform Deutschlands für Daten zu wirtschaftlich Berechtigten. Das Register soll Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung verhindern, indem Unternehmen angeben müssen, welche natürlichen Personen Eigentum am oder Kontrolle über das Unternehmen haben. In das Register können die Strafverfolgungsbehörden, aber auch sonst jede Person Einsicht nehmen. In der Vergangenheit war eine Eintragung im Transparenzregister nicht erforderlich, wenn sich die notwendigen Daten bereits aus anderen offiziellen Registern ergaben. Dazu zählte insbesondere das Handelsregister. Profitiert haben von dieser Regelung vor allem GmbH, aber auch sonstige Gesellschaften. Diese sogenannte Mitteilungsfiktion entfiel nun mit der Gesetzesänderung. Das Transparenzregister wird zum Vollregister, aus dem sich die notwendigen Daten selbst ergeben. Eine Einsicht in andere Register ist dann nicht mehr notwendig. Das bedeutet aber auch, dass sich nun alle Unternehmen aktiv um eine Eintragung im Transparenzregister kümmern müssen – auch solche, die bisher von der Mitteilungsfiktion profitiert haben. Die Mitteilung kann selbständig unter www.transparenzregister.de vorgenommen werden. Der Gesetzgeber hat den Betroffenen Übergangsfristen eingeräumt: So müssen alle Aktiengesellschaften bis zum 31. März 2022, alle GmbH und Genossenschaften bis zum 30. Juni 2022 und alle Kommanditgesellschaften bis zum 31. Dezember 2022 ihre wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister mitgeteilt haben. Wer der Mitteilungspflicht nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 150.000,- EUR belegt werden. Die Bußgeldentscheidung wird für fünf Jahre öffentlich gemacht. Umfassende Informationen und Hilfe gibt es auf der Internetseite des Transparenzregisters, bei den Industrie-, Handels und Handwerkskammern sowie bei Ihrer Notarin.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

News 2020

Die unerwünschte Erbschaft – Wie schlägt man das Erbe aus?
5. März 2020
Wenn ein Familienmitglied stirbt, ist das nicht nur Anlass zur Trauer, sondern kann auch finanzielle Konsequenzen für die Angehörigen haben. Wer voraussichtlich nur Schulden erbt, sollte schnell handeln und eine Ausschlagung der Erbschaft prüfen. Als Erbe tritt man in die Stellung des Erblassers ein, d.h. man erbt dessen Vermögen, haftet aber auch für dessen Verbindlichkeiten. Zum Erben wird man, weil man von dem Verstorbenen im Testament dazu eingesetzt worden ist oder weil man als Ehegatte oder Verwandter gesetzlicher Erbe ist. Die Erbfolge tritt automatisch mit dem Todesfall ein, ohne eine gesonderte Erklärung. Es kann Gründe geben, warum man lieber nicht Erbe sein möchte. Häufigster Grund dafür ist ein überschuldeter Nachlass. Aber auch die Anordnung von Beschränkungen im Testament kann die Erbschaft unattraktiv machen. In solchen Fällen bleibt oft nur die Ausschlagung der Erbschaft. Bei der Ausschlagung gilt das alles-oder-nichts-Prinzip. Bei Ausschlagung der Erbschaft bestehen also keinerlei Ansprüche mehr auf den Nachlass. Grundsätzlich verliert man auch einen möglichen Pflichtteilsanspruch. Die Ausschlagung der Erbschaft muss persönlich entweder beim Nachlassgericht oder bei einem Notar erklärt werden. Ein Vertreter kann nur handeln, wenn er eine öffentlich beglaubigte Vollmacht hat. Die Ausschlagung muss binnen einer Frist von 6 Wochen erklärt werden. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Erbe Kenntnis vom Anfall und Grund der Berufung als Erbe erlangt. Nach Ablauf dieser recht kurzen Frist ist eine Ausschlagung nicht mehr möglich. Nur in Ausnahmefällen kann der Erbe die Versäumung der Ausschlagungsfrist anfechten, wenn er einem rechtlich relevanten Irrtum unterlag. Wann ein solcher Irrtum vorliegt, ist vom Einzelfall abhängig und bedarf einer rechtlichen Prüfung. Je nach Fallkonstellation fällt die Erbschaft durch die Ausschlagung automatisch den Kindern des Ausschlagenden an. Auch diese müssen dann form- und fristgerecht ausschlagen. Sind die Kinder minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter handeln. Die Genehmigung des Familiengerichts (falls erforderlich) muss innerhalb der 6-Wochen-Frist beantragt und an das Nachlassgericht geschickt werden. Dies kann die Notarin übernehmen.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Ehe ohne Ehevertrag ist die Lösung für Angsthasen
17. April 2020
Solange es läuft, ist alles gut – aber wenn es knallt, dann richtig! Diese Aussage gilt in vielen Dingen des Lebens, und so auch für die Ehe. Wenn eine Ehe scheitert, beginnt zwischen den Ehegatten mitunter ein unschöner Rosenkrieg. Wohl dem, der mit einem Ehevertrag vorgesorgt und einvernehmlich die Trennungs- und Scheidungsfolgen geregelt hat. Eine Scheidung ist nie einfach und stellt das Leben der Betroffenen häufig völlig auf den Kopf: Sie müssen nicht nur ihren Alltag in neue Bahnen lenken, sondern auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen der Ehezeit klären. Dabei kommen Begriffen ins Spiel wie Zugewinnausgleich, Versorgungsausgleich und Unterhaltsansprüche. Und das fällt den Betroffenen in einer Situation, in der ihre Gefühle verletzt worden sind und die Enttäuschung über das Scheitern der Partnerschaft groß ist, häufig nicht leicht, aber mit einem Ehevertrag zumindest etwas leichter.  Mit einem Ehevertrag schaffen sich die Eheleute Regeln für den Ernstfall. In bestimmten Konstellationen, wenn etwa ein Ehegatte über ein großes Vermögen verfügt, Beamter oder Unternehmer ist, ist ein Ehevertrag fast schon zwingend, wenn man Enttäuschungen bei der Scheidung vermeiden will. Ein Ehevertrag kann jederzeit geschlossen werden, sei es vor der Eheschließung oder während der Ehe oder auch, wenn sich die Ehegatten von der Vorstellung, gemeinsam alt zu werden, schon verabschiedet haben. Ein Ehevertrag ist sehr individuell. Und damit er wirksam ist, muss ein Ehevertrag von der Notarin beurkundet werden. Vor der Beurkundung spricht die Notarin die Möglichkeiten und die rechtlichen Folgen eines Ehevertrages umfassend mit den Eheleuten durch und erstellt anschließend gemeinsam mit ihnen die rechtswirksame Urkunde, um auch für den Fall einer Scheidung beruhigt in die Zukunft blicken zu können.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Trennung ohne Rosenkrieg – Wie funktioniert die einvernehmliche Scheidung?
14. Oktober 2020
Jede dritte Ehe wird geschieden – mindestens sagt die Statistik. Trotzdem muss nicht jede Scheidung in einem Rosenkrieg enden. Voraussetzung für die Scheidung ist der Ablauf des Trennungsjahrs. Bei der einvernehmlichen Scheidung genügt es, wenn ein Ehegatte den Scheidungsantrag stellt und hierzu einen Rechtsanwalt beauftragt. Der andere Ehegatte muss der Scheidung dann nur zustimmen. Das Gerichtsverfahren für die Scheidung dauert oft sehr lange. Teilweise kann das Verfahren mehr als ein Jahr dauern. Schneller geht es, bei Vorliegen einer notariell beurkundeten Scheidungsfolgevereinbarung. Dann kann die Scheidung schon innerhalb von ein bis drei Monaten nach Ablauf des Trennungsjahrs ausgesprochen werden. Es lassen sich auch Teilbereiche regeln, die dann nicht mehr zum Gegenstand des Scheidungsverfahrens werden müssen und so Kosten und Zeit sparen. Mit dem Notar lässt sich in einer Besprechung klären, wo Einigungsfähigkeit besteht, wer welches Vermögen (z.B. Haus, Auto, Konten, Depot) erhält und ob ein Ehegatte von dem anderen noch einen bestimmten Geldbetrag als Zugewinnausgleich bekommen soll. Auch Regelungen zum Unterhalt und zum Versorgungsausgleich (Rentenansprüche) können einvernehmlich beim Notar getroffen werden. Wenn es gemeinsame Kinder gibt, spielt das Sorgerecht oft eine wichtige Rolle. Typische Regelungen einer Scheidungsfolgevereinbarung sind u.a. die Durchführung oder Verzicht auf Zugewinnausgleich, die Vermögensauseinandersetzung, Regelungen zum Versorgungsausgleich, der Ehegatten- und Kindesunterhalt, das Sorgerecht bzw. Umgangsrecht und die Verteilung der Kosten der Scheidung. Stehen sich die Positionen unversöhnlich gegenüber, kann manchmal ein Mediator helfen, den Teufelskreis zu durchbrechen. Für die rechtliche Gestaltung steht der Notar als neutraler Berater für beide Eheleute zur Verfügung. So kommt es meistens zu einer Einigung, wenn die Eheleute bereit sind, miteinander zu reden. Die gemeinsame Vereinbarung eines Notartermins in unserer Kanzlei kann dabei der erste Schritt zu einer Scheidung ohne großen Streit vor Gericht sein.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

News 2019

Die Zehn-Jahres-Frist bei der Immobilienschenkung
12. März 2019
Jedes Jahr werden in Deutschland mehrere Tausend Grundstücke durch Schenkungen übertragen. Stets kommt man im notariellen Vorgespräch auf die berühmten „zehn Jahre“ zu sprechen, denn diese Frist spielt bei der Schenkung von Immobilien an vielen Stellen eine wichtige Rolle. Aber Achtung: Ob und wann die Frist beginnt, kann von Rechtsgebiet zu Rechtsgebiet unterschiedlich sein. Gerade wenn ein Schenker plötzlich auf Sozialleistungen angewiesen ist, etwa weil Einkünfte und Vermögen für die Finanzierung eines Pflegeplatzes nicht mehr ausreichen, stehen schnell Schenkungen aus den letzten Jahren im Fokus. Denn das Gesetz gibt dem Schenker ein Rückforderungsrecht hinsichtlich des geschenkten Gegenstandes, wenn der Schenker plötzlich nicht mehr in der Lage ist, sich selbst zu unterhalten oder seinen Unterhaltspflichten nachzukommen. Bei Schenkungen innerhalb der Familie wird diese Rückforderung aus familiären Gründen häufig nicht geltend gemacht. Dazu besteht auch keine Verpflichtung. Die Schenkung und die spätere Bedürftigkeit sollen nicht zu Lasten der Allgemeinheit gehen, denn prinzipiell muss sich jeder zunächst selbst helfen. Mit der Überleitung ist der Sozialhilfeträger der neue Gläubiger des Rückforderungsanspruchs. Er allein entscheidet über dessen Geltendmachung. Auch wenn der Schenker es nicht will, muss der Beschenkte dann Rückforderungen befürchten. In der Praxis bedeutet dies aber regelmäßig nicht die Herausgabe der Immobilie. Vielmehr wird häufig eine monatliche Geldzahlung im Umfang der Finanzierungslücke geleistet. Die Zahlung ist dabei insgesamt auf die Höhe des Schenkwertes begrenzt.
Tritt die Verarmung jedoch erst zehn Jahre nach der Leistung des geschenkten Gegenstandes ein, ist die Rückforderung ausgeschlossen. 
Und was ist mit dem Kind aus erster Ehe? Das Recht garantiert Ehegatten, Kindern und unter Umständen sogar den Eltern eine Mindestbeteiligung am Vermögen des Verstorbenen. Das Gesetz löst dies über den sogenannten Pflichtteilsanspruch. Die Höhe der Zahlung ist abhängig vom Wert des hinterlassenen Vermögens und der Erbquote. Durch die Schenkung wird der Nachlass geringer, was auch zu einer Reduzierung des Pflichtteilsanspruchs führt. Das Gesetz sieht daher zusätzlich einen Anspruch auf Ergänzung des Pflichtteils vor. Die Zehn-Jahres-Frist ist auch für das Steuerrecht von Bedeutung. Liegen zwischen der Übertragung der Immobilie und einer weiteren Schenkung oder Erbschaft mehr als zehn Jahre, so können persönliche Steuerfreibeträge mehrfach ausgenutzt werden. Für den Beginn des Fristlaufs kommt es nicht auf die Eigentumsumschreibung an, auch der Antrag muss noch nicht gestellt sein. Vielmehr genügt es, wenn sich die Parteien über den Eigentumswechsel geeinigt und die formalen Bewilligungen erklärt haben.
Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen
21. Juni 2019
In Zeiten von Dauerniedrigzinsen stellen Immobilien oftmals eine begehrte Form der Geldanlage dar. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und steuerliche Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. Der Umgang mit den Mietverhältnissen sollte deshalb immer im notariellen Kaufvertrag geregelt sein. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel auch Haftungsfragen auftreten. Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben wird, sollte im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten. Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Die Notarin wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Lastenfreistellung – Was ist das?
13. August 2019
Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt die Notarin die „rechtliche Beschaffenheit“ des Grundstücks. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben. Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben der Notarin. Aus dem Grundbuch ergibt sich nicht nur, wer Eigentümer der Immobilie ist. Auch Rechte Dritter, also anderer Personen als dem Eigentümer, sind als „Belastungen“ im Grundbuch vermerkt. Die Notarin sieht vor jeder Grundstücksübertragung das Grundbuch ein. Die Rechte anderer Personen sind in Abteilung II (z. B. Leitungsrechte, Wegerechte, Wohnungsrechte und Vorkaufsrechte) und in Abteilung III (v. a. Grundschulden und Hypotheken) des Grundbuchs eingetragen. Die Notarin prüft im Zusammenwirken mit den Vertragsparteien und den eingetragenen Berechtigten, welche Schritte im Hinblick auf die eingetragenen Rechte veranlasst sind. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages kümmert sich die Notarin um die Löschung der Belastungen, die nicht im Grundbuch bestehen bleiben sollen.

Relevant ist die Lastenfreistellung vor allem bei den Rechten aus Abteilung III, die für Kreditgeber eingetragen sind. Hat der Verkäufer die Immobilie seinerseits finanziert, ist das Bankdarlehen meist durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ohne weitere Vorkehrungen würde diese Grundschuld beim Weiterverkauf bestehen bleiben. Die Grundschuld sichert möglicherweise nach wie vor Schulden des Verkäufers. Die Bank des Verkäufers könnte dann auf die Immobilie des Käufers zugreifen, wenn der Verkäufer seine Schulden nicht zurückbezahlt. Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers ab, begleicht der Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den Kreditgeber. Der Verkäufer erhält dann nur noch den Restbetrag. Der Käufer zahlt so insgesamt nie mehr als den vereinbarten Kaufpreis und erhält gleichzeitig eine lastenfreie Immobilie.
Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Wie weise ich nach, dass ich Erbe geworden bin?
20. September 2019
Ein lieber Verwandter ist aus dem Leben geschieden, hat Haus, Hof und Bankkonten hinterlassen. Als Erbe haben Sie neben der Trauerbewältigung den Kopf nur schwerlich für rechtliche Fragestellungen frei. Leider gilt in den meisten Fällen der Grundsatz: Ohne Erbnachweis können Sie weder über Konten noch über Grundstücke verfügen. Wie geht es also weiter? Hat der Verstorbene kein Testament hinterlassen oder hat er sein Testament in handschriftlicher Form verfasst, so ist als Erbnachweis grundsätzlich ein vom Nachlassgericht zu erteilender Erbschein erforderlich. Benötigen Sie den Erbnachweis auch im europäischen Ausland, z.B. bei ausländischem Vermögen des Erblassers, kann anstelle des Erbscheins ein europäisches Nachlasszeugnis erteilt werden. Erbschein und Nachlasszeugnis können Sie entweder beim Nachlassgericht oder bei Ihrer Notarin beantragen. Die Kosten für den Erbschein bzw. für das Nachlasszeugnis bemessen sich nach dem Vermögen des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes und fallen sowohl für die Beantragung als auch für die Erteilung des Nachweises gesondert an. Hinterlässt der Erblasser ein notariell beurkundetes Testament oder einen Erbvertrag, ist die Erteilung eines Erbscheins grundsätzlich nicht erforderlich. Das den Erben von dem Nachlassgericht übersandte Eröffnungsprotokoll stellt zusammen mit dem notariellen Testament selbst den erforderlichen Erbnachweis dar, den sämtliche Banken, Grundbuchamt, Behörden und sonstige Stellen akzeptieren. Bei rechtlich kniffeligen Fragestellungen zur gewünschten Erbfolge empfiehlt sich eine möglichst frühzeitige Beratung durch die Notarin. Dieser erkundet die Wünsche des Erblassers im persönlichen Gespräch und fertigt eine rechtlich einwandfreie Urkunde. Dadurch werden im Erbfall Missverständnisse und Streitigkeiten vermieden. Außerdem überzeugt sich die Notarin von der Testierfähigkeit des Erblassers. Viele Menschen scheuen den Weg zum Notar aufgrund vermeintlich hoher Kosten. Doch diese Befürchtung ist unberechtigt. Die Kosten für die Beantragung und Erteilung eines Erbscheines, den Sie benötigen, wenn Sie kein notarielles Testament besitzen, sind mitunter fast doppelt so hoch wie für die Erstellung eines notariellen Testaments. Und dabei fehlt auch noch die rechtlich kompetente Beratung. Im Todesfall nimmt zudem die Eröffnung des Testaments oder die Feststellung der gesetzlichen Erbfolge durch das Nachlassgericht Zeit in Anspruch nimmt. Während dieser Zeit kann faktisch nicht über das Vermögen des Erblassers verfügt werden. Daher sollten Sie auch immer zusätzlich an eine über den Tod hinaus geltende General- und Vorsorgevollmacht des Erblassers denken, um im Ernstfall handlungsfähig zu bleiben.
Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

News 2018

Notariatsreform in Baden-Württemberg
zum 1. Januar 2018
Die baden-württem­bergische Neu­ordnung des Notariats- und Grund­buch­wesens bilden gemeinsam die größte Reform in der Geschichte der baden-württem­bergischen Justiz. Beide gehen auf Entscheidungen der damaligen Landes­regierung in den Jahren 2008 und 2009 zurück und werden zum 1. Januar 2018 abgeschlossen sein.

Diese Internet­seite https://notariatsreform.justiz-bw.de soll Sie über Hinter­gründe und Auswirkungen der Reform informieren. In den nächsten Wochen wird die Seite weiter aus­gebaut und um Informationen ergänzt werden, die Sie un­mittel­bar vor oder nach dem Reform­stichtag benötigen. Dazu gehören etwa Informationen über die neuen Zuständig­keiten ab dem 1. Januar 2018 oder über die Stelle, die zuvor bereits anhängige Vorgänge übernimmt. 

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg

Änderungen bei Bauträgerverträgen
zum 1. Januar 2018

Ab 1. Januar 2018 gelten neue gesetzliche Vorgaben für Bau­träger­verträge von Ver­brauchern. Die Bau­be­schrei­bung, die die wesent­lichen Eigen­schaften der neu zu errichtenden Wohnung oder des Hauses enthält, erhält einen gesetzlichen Mindest­umfang. Ist sie unvoll­ständig oder unklar, können Werbe­aussagen und Prospekte heran­gezogen werden. Das Risiko von verbleibenden Zweifeln trägt der Bauträger. Bei einem Bau­träger­vertrag verpflichtet sich ein Unternehmer, auf einem ihm gehörenden Grund­stück ein Haus oder eine Wohnung in einem Mehr­familien­haus zu errichten und dem Käufer nach Fertig­stellung die Immobilie schlüs­sel­fertig zu übergeben. Häufig ist das Vorhaben zum Zeit­punkt des Kaufs nur projektiert oder befindet sich im Rohbau. Der Käufer ist darauf angewiesen, dass er vom Bau­träger zutreffend über das geplante Objekt informiert wird. Maß­geblich ist insbesondere die Baubeschreibung. Die Baubeschreibung enthält die technische Beschreibung der Immobilie, insbesondere zur Bau­ausführung und die Details zum Ausbau der Wohnung. Sie legt fest, welche Leistung der Bau­träger erbringen muss. Deshalb ist die Bau­beschreibung immer Teil des notariell beurkundeten Bau­träger­vertrags.  „Schauen Sie sich die Bau­be­schrei­bung immer genau an, damit Ihre Erwartungen an die Immobilie nicht enttäuscht werden! Der Notar stellt sicher, dass Sie die Bau­be­schrei­bung und weitere wichtige Unter­lagen in aller Regel mindestens 14 Tage vor Be­ur­kundung mit dem Entwurf des Bau­träger­vertrags erhalten, damit Sie aus­reichend Zeit haben, sich damit zu befassen“, sagt Dr. Carsten Walter, Geschäfts­führer der Notar­kammer Baden-Württemberg. Mit der Bau­rechts­reform im Sommer dieses Jahres hat der Gesetz­geber konkrete Vorgaben für die Bau­be­schreibung gemacht und insgesamt neun Informations­kategorien vorgegeben: zum Beispiel eine allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Pläne und Grund­risse, technische Angaben zum Energie-, Brand­schutz- und Schall­schutz­standard, eine Beschreibung der Bau­ko­nstruk­tionen, zum Innen­aus­bau, zu den gebäude­technischen Anlagen, zu den Qualitäts­merkmalen des Gebäudes und zu den Sanitär­objekten, der Elektro­anlage, der Installationen, der Informations­technologie und der Außen­anlagen. „Viele dieser Informationen sind schon heute in Bau­beschrei­bungen enthalten. Mit der Baurechtsreform wird aber ein klarer Mindest­stan­dard definiert“, sagt Dr. Walter, Geschäfts­führer der Notar­kammer Baden­Württemberg. Die Bau­be­schrei­bung muss „klar“ aber nicht unbedingt für jeden Verbraucher „verständlich“ formuliert sein. Der Gesetz­geber verweist Verbraucher viel­mehr darauf, bei Ver­ständnis­problemen – gerade von komplexen technischen Informationen – Experten zu Rate zu ziehen, die sie über den Inhalt der Bau­be­schrei­bung aufklären. Unvoll­ständige und unklare Bau­be­schrei­bungen führen dazu, dass die Bau­be­schrei­bung unter Berück­sich­tigung sämtlicher vertrags­be­glei­tenden Umstände aus­zulegen ist. So können Prospekte, Werbe­filme, Modelle oder Vergleichs­objekte des Bau­trägers oder sogar Aus­sagen von Vermittlern etwa zur Aussicht oder zur Wohnungs­größe für den Vertrag relevant werden. Verbleibende Aus­legungs­zweifel über den Umfang der geschuldeten Leistung gehen zu Lasten des Bau­trägers.

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg.